导  语

 

小公园开埠区作为汕头“百载商埠”发展的历史见证，既铭刻了不同历史时期汕头城市记忆，又具有浓郁的地域特色，最能反映老埠文化的脉络和发展印迹。小公园是汕头的城市名片和文化积淀的象征，是潮汕人的精神家园。近年来，市委、市政府与金平区全力推进小公园开埠区保育活化工作，尤其是随着创文强管工作的深入开展，小公园开埠区的变化日新月异，百载商埠焕发全新姿彩，吸引着社会各界的目光，特别是“三环三线”的开工建设，吹响了小公园保育活化的号角。为更好的推进小公园保育活化工作，我区致力于该片区文化旅游业态规划研究，在征求有关部门的意见后，制订了《汕头经济特区小公园开埠区业态发展研究》。为提高规划编制的科学性，广泛听取市民群众的意见和建议，现将该业态规划初稿公开征求意见，让更多的市民群众参与到小公园的建设，欢迎广大市民群众积极参与，提出宝贵意见，建言献策，为小公园保育活动贡献一份力量。

    

公众可以通过以下途径和方式提出反馈意见：

联系电话：88081088  88438542

电子邮箱：jpqxcb@126.com   88438542@163.com

 

 

 汕头市金平区小公园保育活化领导小组办公室

2017年3月3日

 

汕头经济特区小公园开埠区业态发展研究

（网上公众咨询意见稿）

 

一、 编制背景

1. 项目背景

从1860年开埠以来，汕头逐渐形成了以小公园为核心的中心商业贸易城，历史文化氛围浓郁，商贸业发达，自然人文景点众多。近几年，随着城市发展战略的调整，老城区在商业发展中原有的优势地位渐显衰落，老城区商业布局不尽合理、建筑密度大、交通拥挤、公共配套设施不足等问题日益突出，局限了区域的经济发展。做好业态发展规划工作对汕头市经济的发展、城区的复兴、形象的改善具有积极的意义。

2014年4月24日，市人大颁布了《汕头经济特区小公园开埠区保护条例》 （以下简称《保护条例》） ，为开埠区的全面保护和活化提供了法律依据。同时，根据《保护条例》的要求，各行政管理部门组织编制《汕头经济特区小公园开埠区保护规划》 （以下简称《保护规划》） 。

随着《保护条例》的颁布实施和《保护规划》的编制，小公园开埠区（以下简称开埠区）的保育活化工程正在加快推进中，而其中开埠区业态发展定位和布局也亟需明确。本次研究从开埠区历史沿革和发展特点出发，对开埠区现状业态布局进行解读和挖掘，并借鉴国内成功的历史文化街区业态发展改造案例，提出开埠区业态发展定位和布局建议，以期借助功能业态的调整来复兴和激活开埠区，从而推动开埠区的活化与利用。

 

2. 规划范围

本次规划主要以《保护规划》中确定的开埠区范围作为研究对象，具体为西至西堤路、北至西港高架路—中山西路、东至福平路—张园内街—外马路—南海路、南至南海横路—外马路—商平路—至平路—海墘内街—棉安街—镇邦路，总面积73.53公顷。

二、 业态定位

1.总体发展定位

小公园开埠区业态总体发展定位:以发展旅游业为主导，体验开埠文化、海洋文化、潮汕文化的精髓，集聚文化体验、商业休闲、文博创意、旅游服务等功能为一体，传统与现代交融，打造海内外潮人的精神家园。

（1） 发展思路

以打造鲜明历史文化特色和浓郁海洋特色的旅游休闲商贸形象主要目标，大力推进以旅游商务建设和服务素质提升为主要内容的开埠区业态工作进程；积极发展人文旅游经济，以旅游的繁荣带动开埠区业态的发展和兴旺，以改善本地区居民生活质量和生活水平为着力点；积极梳理和引进新兴业态，打破原有不适合开埠区整体定位的业态，打造文化旅游产业。

（2） 发展理念

在汕头城市建设发展的基础上，要加快完善和拓展开埠区特色街区建设，积极推荐现代商贸经营模式的发展，努力营造老街完善的商贸氛围；加快调整现有商业形态，扶持新型零售业态和旅游配套商业的发展，特别是要发展壮大旅游、娱乐、展览等新兴产业经济；在发展旅游经济的同时强化商贸服务功能，促使商贸产业升级，使开埠区成为汕头市乃至广东省比较发达的旅游商贸中心和休闲娱乐中心。

（3） 发展战略

战略一——错位发展：业态网点在市场细分、细化的前提下，依据业态的实力和发展特点，找到各自的市场定位，各自瞄准和锁定各自的消费群体，从而在商品结构、经营策略、服务方式上加强针对性和适用性，满足消费群体不同需求，使之既可满足白领阶层消费群体，又可满足讲究实惠的工薪阶层。

战略二——特色发展：作为一个文化和旅游主导的休闲商业中心区，如果仅是千篇一律、毫无特色的业态堆砌，是难以引起人们购物欲望的。开埠区要突出自己的特点，营造出了一个富有地缘文化特色的业态环境，经营特色的多样性不断创新拓展，商圈氛围长盛不衰。

战略三——综合发展：开埠区业态发展的文化体验、商业休闲、旅游服务三大功能，为服务型消费增长，业态综合功能的开发，提供基础和条件，根据现代人们的消费心理、消费方式和消费趋势，地域文化的包装，更体现了它的综合性。集商业营销、文化休闲娱乐于一体的购物大氛围，让人们在感受浓郁的现代都市文化气息的同时，体验原汁原味的开埠区老城文化，轻松愉快的购物消费。

2.业态体系定位

开埠区未来业态发展应该以文化旅游产业为核心，围绕开埠文化、海洋文化、潮汕文化为主题发展休闲体验产业，以传统配套产业为基础，结合发展新型衍生产业。

（1）传统配套产业

零售业：设立商业步行区，以地域特色的商业街区再现老城休闲商业繁华丰富的人气地段。

餐饮业：以潮汕美食为吸引点，形成主题餐厅集群，打造汕头美食餐饮圣地。

住宿业：民宿地域风貌鲜明与主题酒店特色突出，营造舒适宜人住宿环境。

（2）新型衍生产业

文化创意产业：打造文化创意工坊，吸引汕头具有创新特质的中小型企业入驻。

休闲娱乐产业：修缮现有影剧院、戏曲院，恢复其历史使用功能，完善休闲娱乐场所的建设。

民俗文化产业：民俗文化的传播与发扬，民俗文化用品的生产、销售等衍生产业链。

3. 核心发展策略

统一规划，分期分区实施，突出重点，循序投入，分期推荐开发建设与项目提升，实现项目稳步发展和可持续发展。

在强化生态资源保护和环境保护的前提下，发展循环经济，合理利用各种资源，因地制宜，进行保护性适度发展。

高起点，高标准，精品化，高端化，以国际标准打造开发项目业态，优化小公园开埠区的城市品牌形象。

注重文化发展，积极阐释开埠文化、海洋文化和潮汕文化，以文化体验的形式突出体现开埠区业态的特色。

合理规划和利用土地资源，通过土地资源的优化配置，实现土地功能的最优化以及土地价值的最大化和有效利用。

三、 业态布局规划

1.总体格局

规划结构：一轴、两核、六区。

 （1） 一轴

潮人精神家园轴：以小公园中山纪念亭为核心、以安平路为轴线，通过标志性建筑的改造、公共空间的塑造、交通的梳理、文化的凸显等手法，将其打造为潮人精神家园轴。

（2） 两核

百载商埠文化体验核心：以中山纪念亭、南生百货等形成体现百载商埠文化核心。

骑楼风情文化体验核心：展示传统骑楼建筑的文化核心。

 

（3） 六区

商业服务体验区：以复兴“百载商埠’为主题，发展特色零售业、商业服务业，设立商业步行区，以地域特色的商业街区再现老城休闲商业繁华丰富的人气地段。

特色美食体验区：以品位“潮汕美食”为主题，一发展特色潮汕小吃、特色餐饮业为吸引点，形成主题餐厅集群，打造潮汕美食餐饮圣地。

开埠文化体验区：以体验“开埠文化”为主题，开展文化博览，打造文化创意工坊，吸引汕头具有创新特质的中小型企业入驻。

休闲生活体验区：以体验“休闲生活”为主题，利用特色民居提供特色民俗民宿类住宿体验，并配套特色休闲酒馆、茶馆、企业会所等休闲体验设施。

潮汕民俗体验区：以体验“潮汕民俗”为主题，通过民俗文化的传播与发扬，发展民俗文化用品的生产、销售等衍生产业链。

现代居住生活区：以体验“现代生活”为主题，主要为已改造的现代居住区组成，配套相应的公共服务设施。

2.步行系统与业态空间规划

结合小公园开埠区特色街巷的保护和改造，构建设置尺度宜人，功能复合的步行街区，创造以人为中心的高质量步行空间，提高步行街的质量和舒适性；结合沿街连续的骑楼业态界面，对社会和街道开放，营造环境舒适的公共活动场所，为社会交往和活动的开展提供便利，同时借助公共空间吸引足够的客流，获得商业效益。

规划遵循灵活调配和以人为本的原则，合理分配道路横断面，既充分考虑机动车的行车要求，又考虑行人和非机动车交通的交通需求，构建高效、便捷的车行系统和连续、舒适的步行系统。

考虑开埠区步行街区范围较大，未来以文化和旅游业态为主导产业的发展诉求，规划建议在小公园开埠区划定的步行街区范围内严禁机动车进入，并引入旅游服务型的绿色交通模式（包括旅游人力黄包车、公共自行车、旅游电瓶车等）。

四、 开埠区业态发展负面清单

依据《保护条例》的相关要求， 开埠区在面对未来“商业化”发展的局面时，应做好充足的调查，制定科学合理的业态发展规划，建立政府引导的市场运作机制，处理好保护与商业发展的关系，达到保护与商业化的平衡点。

对于有利于开埠区发展的正面业态，必须支持鼓励，积极引入。一是建立部门联动机制，积极保障正面业态发展用地；二是要建立公共监督机制，严格执行与土地利用相关的业态发展要求；三是要引导正面业态集聚发展，产生产业联动效应；四是对于正面业态的开发，要加大优惠政策，鼓励民众积极参与；五是要采取招商投资的方式，吸引商家入驻，行驶品牌效应。

本次研究建议开埠区发展负面清单如下：

1、加工、制造、生产类项目（例如：食品生产，药品生产，保健食品生产，酒类生产，危险化学品生产，烟花爆竹、易燃易爆物品的生产，化工产品生产，化妆品生产）；

2、烟草批发，成品油销售，燃气经营，兽药经营，农药经营，活禽、生鲜肉、蔬菜、水产品的销售，危险化学品销售，烟花爆竹、易燃易爆物品的销售，矿产品、建材、化工产品销售；

3、再生资源回收与批发，机动车维修，印染，印刷业，搬运装卸，仓储，殡葬用品，涉外婚姻介绍，棋牌室。

五、近期实施建议 

1、近期试点区域业态发展现状

本次近期业态实施建议范围含小公园“三环三线”保育活化范围，涉及十三条主要道路，现状业态如下表所示：

道路名称	所属环	主要业态功能	具体业态形式
安平路	一环	零售业、餐饮业	鞋类批发、百货店、农副产品店
永泰路	一环	零售业、服务业	专卖店、银行等
海平路	一环	餐饮业	中餐、居民住宅
镇邦路	一环	零售业	农副产品市场、杂货店
升平路	二环	零售业、服务业	专卖店、物流配送
国平路	二环	零售业、餐饮业	百货店、专卖店、特色美食、中餐
居平路	三环	零售业	鞋类批发、零售
至平路	三环	零售业、服务业	鞋类批发、零售，专业服务店
五福路		零售业	农副食品市场、杂货店
同平路		零售业	超市、居民住宅
旧公园前路		零售业	杂货店、居民住宅
商平路		零售业、服务业	专卖店、美容美发等
民族路		餐饮业、服务业	中餐、百货、居民住宅

 

2、近期试点区域功能定位和业态分布

近期试点区域业态建设的总体目标是打造鲜明历史文化特色和浓郁潮汕文化特色的旅游休闲商贸业形象！

结合小公园片区实际以及旅游业态项目规划，通过标志性建筑的改造、公共空间的塑造、交通的梳理、文化的凸显等手法，对涉及小公园开埠区“三环三线”保育活化范围内的十三条道路业态进行规划如下：

“三环三线”业态规划一览表 

道路名称	所属环	主要业态功能	具体业态形式
永泰路	一环	文化创意产业	文化艺术（书法、画廊） 、创意产业、展览馆等
海平路	一环	住宿业，文化展示业、休闲娱乐业	主题民宿、文化展示（红色文化、骑楼文化）、潮汕功夫茶馆、文创艺术等
镇邦路	一环	服务业、住宿业、休闲娱乐业	游客服务中心、主题酒店客栈、休闲咖啡厅、书吧、潮汕功夫茶馆
安平路	一环	文化展示业	首饰珠宝、石雕木雕，潮剧、潮乐、纸影戏
升平路	二环	文化展示业、公共服务业	民俗文化展示、文化艺术，银行，邮局，ATM机，移动等通讯营业厅，旅行社等
国平路	二环	文化展示业	潮汕工夫茶、潮剧、美食、刺绣、剪纸
居平路	三环	商业购物业、服务业	特色服饰、鞋业购物、商务会议等
至平路	三环	住宿业、服务业、文化展示业	骑楼客栈、商务会议、音乐戏院
五福路		餐饮业、休闲娱乐业	潮汕小食、酒吧、清吧、咖啡厅
同平路		商业购物业、住宿业	特色商店、特色民宿、主题客栈
旧公园前路		商业购物业	潮汕海产干品、补品参行、潮汕礼品、潮汕手信
商平路		住宿业、休闲娱乐业、服务业、文化展示业	主题住宿、休闲商业、潮汕功夫茶馆、商务会议、酒文化博物馆
民族路		文化展示业	民俗文化展览、报业文化展览、古玩